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La propiedad de la vivienda, como la de los demás bienes, se ha regido hasta ahora por el Código Civil, además de un buen número de normas especiales de Derecho Privado y Derecho Público que consideran las dimensiones social y económica propias de dicho bien. Entre ellas las normas autonómicas sobre vivienda, respecto de las cuales se ha tenido que manifestar el Tribunal Constitucional, prácticamente cada vez que una de ellas veía la luz. A partir de la ley 12/2023, el Estado y las Comunidades Autónomas, también los Entes Locales en alguna medida, atribuirán en cada momento las facultades que, según consideren, deben corresponder a los titulares de las viviendas, atendiendo a las circunstancias particulares de estas y las del mercado en que se encuentren, así como las atribuyen, hace mucho, sobre el suelo, el agua, las costas, o el suelo para enterramientos…. En esa tarea deberían respetar el contenido esencial del derecho fundamental de propiedad consagrado en la Constitución y descrito en el Código Civil aun considerando su “función social”, pues tiene declarado el Tribunal Constitucional que esta función no puede justificar una alteración tan sustancial de este derecho que quede desnaturalizado.
El legislador de la ley 12/2023 expresa una consideración de la vivienda como un “bien común” que aporta una perspectiva esencial desde la que analizar la norma, y que conduce finalmente a la conclusión de que si la vivienda es un bien común, necesita de soluciones e instrumentos de atribución y gestión adecuadas a un bien común. Estas soluciones e instrumentos no son las propias del Derecho administrativo, a las que el legislador se confía absolutamente en la ley 12/2023, sino a las propias del Derecho Civil, a las que habría sido mucho más conveniente que acudiera la ley 12/2023.
The ownership of dwellings, like that of other assets, has been regulated until now by the Civil Code, in addition to a good number of special rules of Private Law and Public Law that take into account the social and economic dimensions of this asset. Among them are the autonomous regulations on housing, for which the Constitutional Court has had to express its opinion, practically every time one of them came into force. From Law 12/2023 onwards, the State and the Autonomous Communities, and to some extent also the Local Bodies, will attribute at any given time the powers that they consider should correspond to the owners of dwellings, taking into account their particular circumstances and those of the market in which they are found, just as they have done for a long time with regard to land, water, coasts, or land for burial sites..... In this task, they should respect the essential content of the fundamental right to property enshrined in the Constitution and described in the Civil Code, even considering its “social function”, as the Constitutional Court has declared that this function cannot justify such a substantial alteration of this right that it is distorted. The legislator of Law 12/2023 expresses a consideration of housing as a “common good” that provides an essential perspective from which to analyse the regulation, and which finally leads to the conclusion that if housing is a common good, it needs solutions and instruments of attribution and management appropriate to a common good. These solutions and instruments are not those of administrative law, to which the legislator relies entirely in Law 12/2023, but those of civil law, to which it would have been much more appropriate for Law 12/2023 to have recourse.
