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Julio César Tejedor Bielsa 
En España la acción pública y privada sobre la ciudad se ha orientado habitualmente a la expansión urbana, al ensanche, primando la edificación de nueva planta sobre la intervención en la ciudad y la edificación existente. La regulación del deber de conservación, estrechamente conectada con la ruina de los edificios, que constituye su límite, ha sido insuficiente para lograr el mantenimiento de la ciudad histórica en adecuado estado de conservación. Además, salvo en casos concretos, y relativamente recientes, no se ha afrontado la regulación o la gestión organizada de la rehabilitación y regeneración urbana, la intervención global sobre la ciudad existente para recuperar el tejido urbano en su conjunto. En los últimos años, sin embargo, la crisis parece haber impuesto una profunda reflexión a este respecto que ha conducido a la aprobación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, entre otras normas, que incorpora a nuestro ordenamiento nuevos instrumentos de planificación y gestión de la rehabilitación y la regeneración urbana.
In Spain public and private action on the city has usually focused on urban expansion, to the «ensanche», giving priority to the building of new plant on the intervention in the city and the existing building. The regulation of the duty of conservation, closely connected with the ruin of buildings, which is its limit, has been insufficient to achieve the maintenance of the historic city in proper condition. In addition, except in specific cases, and relatively recent, there has not been faced the regulation or the organised management of rehabilitation and urban regeneration, the global intervention on the existing city to recover the urban fabric as a whole. In recent years, however, the crisis appears to have imposed a profound reflection in this regard which has led to the adoption of the law 8/2013, on June 26, rehabilitation, regeneration and renewal urban, among other rules, incorporating new instruments of planning and management of rehabilitation and urban regeneration to our legal system.
