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Reflections on housing, property price booms and inequality in response to Thomas Piketty’s Capital in the XXIst century In his book, Capital in the 21st Century, Thomas Piketty highlights the risk of an explosion of wealth inequality because capital is accumulating faster than income in several countries such as France. Our work challenges the conclusions of the author. First, the author’s result depends on the rise of only one of the components of capital, namely housing capital, and due to housing prices. In fact, housing prices have risen faster than rent and income in many countries. It is worth noting that “productive” capital, excluding housing, has only risen weakly relative to income over the last few decades. Over the longer run, the “productive” capital/income ratio has not increased at all. Second, rent, not housing prices, should matter for the dynamics of wealth inequality, because rent represents both the actual income of housing capital for landlords and the dwelling costs saved by “owner-occupiers” (people living in their own houses). This does not mean that housing prices do not contribute to other forms of inequality.
Dans son ouvrage, Le capital au XXIe siècle, Thomas Piketty souligne les risques d’une explosion des inégalités de patrimoine, car le capital augmenterait plus vite que le revenu dans plusieurs pays, dont la France. Dans cette note, nous montrons que cette conclusion n’est pas plausible. Elle dépend de la hausse d’une seule des composantes du capital : le capital logement. Le capital dit « productif », hors immobilier, n’a que légèrement augmenté dans les dernières décennies, et sur le long terme, n’est pas en hausse tendancielle. Ensuite, si la valeur du capital immobilier mesurée dans les comptabilités nationales a augmenté sur cette période, c’est en raison de la hausse des prix de l’immobilier, qui ont crû beaucoup plus vite que les loyers et que les revenus depuis 2000. Or, les prix de l’immobilier ne sont pas nécessairement corrélés aux revenus du capital logement. Ce sont au contraire les loyers qui le sont, et donc qui importent pour la dynamique des inégalités : ils représentent à la fois les revenus du capital des propriétaires-bailleurs et les dépenses économisées des propriétaires-occupants. Cela ne signifie pas que les prix de l’immobilier n’ont aucun impact sur les inégalités.
