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El rasgo que caracteriza la evolución del derecho urbanístico italiano, en las últimas décadas, es, de hecho, el cambio de los modelos de planificación de modelos de tipo autoritario a modelos consensuales (se habla de urbanística contratada), basados en la constitución y en la circulación de los derechos de edificación y de los créditos edilicios en función de equidistribución, compensación o recompensa. El artículo tiene como objetivo reconstruir la naturaleza jurídica y las reglas de la circulación de los derechos de edificación, a la luz del nuevo art. 2643, n. 2 bis, del Código Civil italiano, sobre la transcripción de los contratos sobre los derechos de edificación. En particular, la opción legislativa a favor de la transcripción, que responde a la necesidad indiscutible de seguridad jurídica de la circulación, por un lado, encuentra obstáculos de realización técnica, por otro lado, ralentiza las transacciones e impone costos, impidiendo así una más rápida y eficaz circulación de los derechos de edificación.
Se sugiere, por tanto, una «ruta circulatoria» diferente y más racional de los derechos de edificación.
El artículo analiza, por fin, los factores de éxito del mercado de los derechos de edificación.
In recent times have became popular, even in Italy, consensual models of urban planning based on transfer of development rights for a balanced development. Development rights are transferred from natural areas, farmland and historic landmarks into cities, urban fringe, for achieving additional development. But often, development rights are transferred separately from sending areas and receiving areas: this work aims to reconstruct problems and prospects of transfer of development rights, in light of the recent rules introduced in the Civil Code (art. 2643, 2 bis). In particular, the essay criticizes the use of the «transcripción» for transfer of development rights, that encounters problems, slow down transactions and imposes costs, and it is suggested, instead, a model of transfer leaner and more effective, but also safe, based on the emission of negotiable instruments, representative of development rights, transferable by endorsement, with annotation in the register of municipalities.
Finally, the article analyzes the success factors of the market of development rights.
