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Gerardo Roger Fernández Fernández
La gestión del suelo urbano regulada en la legislación urbanística tradicional española ha gravitado fundamentalmente sobre dos únicos protagonistas: la Administración y el propietario de terrenos. A aquélla le corresponde, sobre todo, el papel de ordenar el proceso y controlar la ejecución del mismo (sin perjuicio de algunas intervenciones por gestión directa sobre la base de singulares razones de utilidad pública) y a éstos, el proceso de producción de ciudad enfocado, lógicamente, a la edificación en virtud de su carácter como titular del suelo y en función de su finalidad objetiva, la producción de edificios para su venta o uso propio. Sobre esta base, el proceso de ordenación y de gestión urbana y reparcelatoria así como la ejecución de las infraestructuras públicas, es decir las calles, los jardines y resto de servicios, se contemplan como una actividad subsidiaria y auxiliar para el edificio privado, conformándose como “la carga” del proceso, frente al “beneficio” que constituye la edificación. Consecuencia de ello es que en nuestro país se urbaniza poco y, en la mayoría de los casos, se urbaniza tarde con respecto a lo que se edifica. De hecho nuestra legislación tradicional ha concebido la actividad urbanizadora como un mero requisito jurídico del derecho a edificar y se la ha adjudicado directamente al propietario de los terrenos. En concreto, el sistema urbanístico español se basa en la atribución al titular del suelo de las plusvalías que genera el planeamiento a cambio de que asuma los costes de urbanización y la cesión de los suelos necesarios para convertir su terreno rústico en solar edificable (aunque lamentablemente propicia -cuando no impone- que la plusvalía se “anticipe” a la carga sin que exista la garantía o el compromiso cierto de asunción inversora de la ejecución por parte de los afortunados propietarios de los suelos reclasificados).
