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Esta nueva normativa tiene como finalidad promover la construcción de vivienda pública y accesible en Portugal, incrementando la oferta de viviendas dignas y asequibles, especialmente para las poblaciones más vulnerables, en el marco del programa “Construir Portugal”. Este se destina a responder las urgentes necesidades habitacionales, incentivar actividades económicas relacionadas con la construcción civil y proteger los recursos naturales. Concretamente, sus principales objetivos son: fomentar la construcción de vivienda pública a costes controlados; facilitar soluciones habitacionales a precios compatibles con la capacidad financiera de las familias de bajos o medios ingresos; asegurar el acceso a viviendas dignas y asequibles, con prioridad para las poblaciones más vulnerables; promover una integración social equilibrada, y; ampliar el suelo destinado a vivienda para garantizar el cumplimiento de la implementación del programa “Construir Portugal”.
Con anterioridad al referido programa, el denominado “Simplex Urbanístico” ya preveía la recalificación de suelo rústico a suelo urbano destinado a vivienda accesible mediante un procedimiento simplificado – establecido por el «Decreto-Lei» nº 10/2024, de 8 de enero, que fue comentado en un número anterior de 2024 de la revista Actualidad Jurídica Ambiental (AJA) al cual nos remitimos. Pero la normativa que ahora analizamos va mucho más allá, fijando un procedimiento especial para la recalificación de suelo urbano destinado a vivienda y usos complementarios para aumentar substancialmente la disponibilidad de suelo urbano. La recalificación del suelo rústico puede llevarse a cabo mediante una modificación simplificada del plan director municipal, siempre que: garantice la coherencia y consolidación de la urbanización con el área urbana existente; al menos el 70% de la superficie construida sobre el suelo se destine a viviendas públicas o de valor moderado; se disponga de infraestructuras generales, locales y equipamientos necesarios, junto con espacios verdes adecuados; sea compatible con una estrategia local de vivienda, carta municipal de vivienda o documento similar.
Hay que referir, no obstante, que las áreas protegidas quedan excluidas de este régimen de recalificación. En el artículo 72.º-B del «Decreto-Lei» se establece que las áreas integradas en el Sistema Nacional de Áreas Clasificadas no pueden ser objeto de esta modificación, al igual que las zonas de especial peligrosidad para edificaciones sujetas al régimen de prevención de accidentes graves, las áreas incluidas en programas especiales de ordenación costera, embalses de aguas públicas y estuarios, las áreas con riesgo potencial significativo de inundaciones y las zonas de aprovechamiento agrícola. Lo mismo aplica a los terrenos clasificados como Reserva Ecológica Nacional (REN), que incluye áreas de la franja marítima de protección costera, playas, zonas amenazadas por el mar o inundaciones, entre otros, y a la Reserva Agrícola Nacional (RAN). Sin embargo, hay excepciones. En el caso de la REN, no se mencionan en el decreto como excluidas del régimen: áreas estratégicas de infiltración, protección y recarga de acuíferos, zonas con alto riesgo de erosión del suelo y áreas con inestabilidad de laderas. En cuanto a la RAN, solo estará prohibida la construcción en tierras y suelos clasificados como A1, A o B (unidades de tierra con una aptitud muy alta o alta para el uso agrícola genérico). Los suelos restantes, clasificados como C, Ch, D y E, menos aptos para actividades agrícolas, podrán ser recalificados.
Además, la recalificación a suelo urbano debe constar en el registro inmobiliario, indicando los plazos de ejecución de las obras de urbanización y edificación, así como el compromiso de destinar al menos el 70% de la superficie construida a viviendas públicas o “viviendas de valor moderado”. Se considera “vivienda de valor moderado” aquella cuyo precio por metro cuadrado de superficie bruta no supere el valor medio nacional o un límite del 125% del valor medio municipal, sin exceder el 225% del promedio nacional. Estos valores se calculan según las últimas estadísticas del Instituto Nacional de Estadística, I.P., tomando como referencia las transacciones registradas a la fecha de celebración del contrato de compraventa.
También se requiere la inscripción catastral para las viviendas de valor moderado, incluyendo la sujeción al límite de precio de venta de cada unidad autónoma en propiedad horizontal y de cada edificio urbano destinado a vivienda. En los contratos de compraventa, hipoteca y promesa relacionados, será obligatorio mencionar que los edificios están destinados a la construcción de viviendas de valor moderado o que las unidades construidas en ellos están sujetas a un límite de precio de venta. La omisión de esta información podría invalidar los contratos. Asimismo, los edificios y unidades sujetas a un límite de precio de venta no podrán ser vendidas por un valor superior al establecido. En caso de incumplimiento, los contratos podrán ser anulados.
Los municipios tendrán derecho de preferencia después de la primera transmisión de edificios o unidades construidas en terrenos recalificados bajo este régimen especial. Adicionalmente, el «Decreto-Lei» nº 117/2024, de 30 de diciembre, amplía las actividades que permiten llevar a cabo la recalificación de suelo rústico a urbano mediante un plan territorial o procedimiento simplificado, incluyendo puertos secos y viviendas para trabajadores rurales, además de actividades industriales, almacenamiento, logística y servicios de apoyo. Por último, se establece un plazo máximo de cinco años, prorrogable una sola vez por al menos la mitad del período inicial, para ejecutar las operaciones urbanísticas que fundamentaron la recalificación. Si no se cumplen estos plazos, se producirá la caducidad de la misma.
