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Enrique Sánchez Goyanes 
La Ley de Suelo estatal de 2007 definió (art. 12) las "situaciones de suelo rural y urbanizado", a efectos de integrar unos nuevos criterios para la valoración legal del mismo, en los cuales no se consideraran las expectativas, para combatir prácticas especulativas. En la primera «situación», a esos efectos (valorativos), se encontraría el suelo clasificado como urbanizable hasta la recepción de las obras de urbanización. Una nueva doctrina jurisprudencial ha equiparado la definición de suelo rural, elemento para integrar tales criterios valorativos, a un criterio de clasificación del suelo en sí mismo, que se superpondría a los previstos en las leyes urbanísticas autonómicas, y a todos los planeamientos generales preexistentes. De este modo, todos los suelos urbanizables, de planeamientos generales anteriores a 2007, en los que concurrieran las circunstancias previstas en la definición del «suelo rural», pasarían a quedar sometidos a las �pretendidas� condiciones que la misma jurisprudencia interpreta exigibles a la creación de cualquier nuevo urbanizable posterior, según la lectura que la misma hace del art. 10.1.a) de aquella Ley: no se podrán aprobar, salvo que resulte acreditada la necesidad real y actual de los usos cuya implantación se prevé (sean residencial �muy especialmente�, comercial, etc.), necesidad, además, que debe medirse descontando el número de viviendas, por ejemplo (en el caso del uso residencial), construíbles en el resto de suelos ordenados. Dado que, durante lustros, al menos, en toda España, salvo escasísimas excepciones, tal necesidad real y actual así ponderada será imposible de acreditar, el resultado es que las operaciones de transformación de esos preexistentes suelos urbanizables quedarán bloqueadas, como han quedado ya, por la fuerza de los fallos correspondientes, al menos cuatro grandes actuaciones en la provincia de Valladolid, entre ellas la destinada a hacer viable la implantación del mayor complejo ferroviario de la Alta Velocidad Española y sus instalaciones de servicio y conexas, mediante un amplio convenio urbanístico, facilitador de la colaboración público-privada ejemplar y eficazmente, ahora en un limbo jurídico.
En otro orden de eventuales consecuencias, el valor de mercado de tales suelos presumiblemente se hundirá, al carecer de posibilidades de desarrollo durante décadas, si la doctrina jurisprudencial criticada se consolida y generaliza, caso de no ser rechazada por el Tribunal Supremo. El valor de los suelos urbanizables en los activos de las entidades bancarias españolas y la Sareb y en los de las empresas inmobiliarias deudoras de aquéllas y de ésta �valor ya muy rebajado al compás de la caída de precios durante la crisis� sigue ascendiendo hoy como mínimo a varias decenas de miles de millones de euros , en todo caso un importe superior al que era necesario afrontar �por las causas de todos conocidas� cuando se produjo el primer rescate bancario español, ahora mismo superado� Por el momento.
