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Julio Rodríguez López
La presencia de una coyuntura inmobiliaria al alza en un amplio número de países occidentales en 1999 ha reactivado la atención sobre el comportamiento de los mercados inmobiliarios. Dicha situación se ha producido también en España, a la vista del importante crecimiento registrado en 1998 y 1999 en la actividad constructora residencial, en las transacciones inmobiliarias registradas y en los precios del subsector inmobiliario.
El trabajo presente se sitúa en dicha línea de análisis. En un primer apartado se resumen las líneas básicas que caracterizan el comportamiento de los mercados inmobiliarios. En este sentido se pone de manifiesto cómo la evolución al alza de los precios y las ventas de vivienda en la etapa de expansión del ciclo inmobiliario no pueden explicarse sólo por el comportamiento proclive a dicha evolución por parte de las principales variables del ciclo (PIB, empleo, formación de hogares, tipos de interés). En el segundo apartado se comentan algunas características de los ciclos citados en España, subrayándose el hecho de que la demanda de vivienda ligada a la creación de nuevos hogares se ve reforzada en las etapas de "boom" por la compra de viviendas que efectúan los hogares que quieren mejorar de calidad de vivienda, así como también por las adquisiciones destinadas a viviendas secundarias. Los aumentos de precios inciden también sobre la distribución territorial de los hogares, acentuando el abandono de los principales centros urbanos.
En el tercer apartado se describe el notable alcance de la expansión de ventas, transacciones y actividad constructora durante el período 1998-99 en España, donde se ha llegado a niveles anuales de construcción de nuevas viviendas que no se producían desde el comienzo de los años setenta. El cuarto apartado resume la mejoría de la accesibilidad a la vivienda que ha supuesto los bajos tipos de interés alcanzados en los años noventa. El último apartado resume los aspectos más destacados del trabajo referidos a España, subrayándose cómo la política de vivienda debe desempeñar todavía un papel destacado, en especial la política de ayudas directas, que es la que mejor se adapta a los problemas de los hogares con mayores dificultades de acceso a la vivienda en propiedad en España.
