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El presente trabajo analiza el derecho de superficie constituido sobre bienes municipales, una figura de indudable utilidad para la gestión y el aprovechamiento del patrimonio local y para el desarrollo de políticas públicas de vivienda, energía o equipamientos, cuya correcta articulación exige resolver previamente varias cuestiones con clara incidencia en su régimen jurídico. Entre ellas destacan la naturaleza demanial o patrimonial del bien, la compleja prelación de fuentes aplicable, la calificación del negocio como patrimonial o como contrato administrativo especial, y las consecuencias procedimentales derivadas de cada opción. A partir de la doctrina fijada por la STS de 18 de diciembre de 2025, el artículo examina el criterio de la finalidad predominante del negocio, delimita el derecho de superficie frente a otras figuras patrimoniales y contractuales, y sistematiza los principales trámites que deben integrar el expediente para asegurar su adecuada constitución.
