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Este comentario examina la sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) 47/2026, de 21 de enero, que confirma que la resolución de una compraventa inmobiliaria por incumplimiento grave del comprador al amparo del artículo 1124 CC produce efectos retroactivos (ex tunc), lo que permite cancelar las anotaciones preventivas de embargo practicadas por terceros —incluidas las Administraciones públicas— durante el período en que el inmueble figuraba inscrito a nombre del comprador incumplidor. La STS 47/2026 deslinda la resolución por incumplimiento de la condición resolutoria explícita inscrita, precisa que el titular de una anotación de embargo no goza de la condición de tercero hipotecario protegido por la fe pública registral e introduce una excepción relevante: las cargas derivadas de afecciones reales de origen legal sobreviven a la resolución
This article examines Supreme Court (Plenary Session) judgment 47/2026 of 21 January, which confirms that the termination of a real estate sale and purchase contract on the grounds of the purchaser’s serious breach under article 1124 of the Spanish Civil Code has retroactive effect (ex tunc). As a result, attachment notices entered at the request of third parties — including public authorities — while the property was registered in the defaulting purchaser’s name may be cancelled. Judgment 47/2026 distinguishes termination for breach from an expressly registered contractual condition subsequent, clarifies that the holder of an attachment notice does not qualify as a third party protected by the principle of public-faith registration in the Land Registry, and establishes an important exception: encumbrances arising from statutory in rem encumbrances survive the termination of the contract
