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José Manuel Escudero Pérez, Rafael Jiménez Mateo
El régimen legal de las SOCIMI, regulado por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, y sustancialmente reformado por la Ley 16/2012, impone como condición para la aplicación y mantenimiento en el régimen fiscal especial un doble test de activos y rentas que se circunscribe principalmente a la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, al tiempo que, para considerar las rentas como aptas, prohíbe que dicho arrendamiento se celebre con sociedades del mismo grupo. Estas restricciones generan ineficiencias estructurales significativas, particularmente visibles en sectores como el hotelero o el sociosanitario, en los que la explotación del activo se articula habitualmente a través de fórmulas distintas al arrendamiento. El presente trabajo analiza estas fricciones y propone, a la luz de la experiencia del derecho norteamericano —en particular, la figura de las taxable REIT subsidiaries (TRS) introducida por la REIT Modernization Act de 1999—, una reforma articulada en torno a dos ejes complementarios: en primer lugar, la ampliación del perímetro contractual admisible a efectos del doble test y, en segundo lugar, la habilitación del arrendamiento intragrupo como fórmula de generación de rentas aptas para el doble test mediante la introducción de una figura análoga a las referidas TRS americanas, sujeta, en todo caso, a ciertas salvaguardas cuantitativas y operativas que preserven la naturaleza pasiva de las SOCIMIS como vehículos de inversión.
The legal framework governing Spanish SOCIMIs (Listed Real Estate Investment Companies), established by Law 11/2009 of 26 October and substantially amended by Law 16/2012, conditions access to and continued application of the special tax regime on compliance with a dual assets and income test. This test generally confines qualifying activities to the leasing of urban real estate and, for income to qualify, prohibits leases entered into with companies belonging to the same corporate group. These restrictions give rise to significant structural inefficiencies, particularly in sectors such as hospitality and health and social care, where real estate assets are commonly structured through contractual arrangements other than leases. This articles examines these frictions and, drawing on the experience of U.S. law — in particular the taxable REIT subsidiary (TRS), introduced by the REIT Modernization Law of 1999 — proposes a reform based on two complementary pillars. First, it advocates broadening the range of contractual arrangements that qualify under the dual assets and income test. Second, it proposes allowing intra-group leasing to generate qualifying income by introducing a vehicle analogous to the U.S. taxable REIT subsidiary, subject to appropriate quantitative and operational safeguards designed to preserve the passive nature of the investment vehicle.
