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Iván Abad Lloria, Isabel Rozas Diges
A finales de diciembre de 2025, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó dos sentencias en las que abordó la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus a contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda durante la pandemia del COVID-19. Ambas resoluciones parten de un mismo marco doctrinal —la alteración de circunstancias debe ser suficientemente relevante para frustrar la finalidad del contrato y haber sido imprevisible para las partes—, pero alcanzan soluciones distintas, lo que permite extraer conclusiones relevantes sobre los presupuestos que exige el Alto Tribunal para la aplicación de esta doctrina. En el primer caso (STS 1891/2025), referido al arrendamiento de un local de hostelería, el Tribunal Supremo desestimó la reducción de renta solicitada por no haberse acreditado suficientemente el impacto real de la pandemia en el negocio concreto. En el segundo (STS 1935/2025), relativo al arrendamiento de un hotel en Barcelona, el Supremo confirmó una reducción de la renta al 75% durante el período comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021, al quedar suficientemente probado el nexo causal entre la pandemia y la caída en la facturación. De ambas resoluciones se extrae que la pandemia puede constituir el presupuesto fáctico para la aplicación de la rebus, pero su mera invocación no es suficiente: el arrendatario debe acreditar el impacto real y específico en su negocio, sin que la notoriedad de los efectos del COVID-19 en un sector pueda sustituir a dicha prueba.
