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Rogelio Mira García
El presente trabajo aborda un vacío estructural del urbanismo español contemporáneo: la ausencia de un mecanismo operativo y continuo de retorno social del valor urbano generado en el suelo urbano consolidado. Mientras el sistema jurídico vigente ha demostrado una elevada capacidad para capturar valor en los procesos de transformación y expansión urbana, carece de instrumentos eficaces para intervenir en la ciudad existente, donde hoy se concentra la mayor parte de la generación de valor inmobiliario.
A partir de un análisis sistemático del marco jurídico español y de un estudio comparado de cuatro modelos internacionales -Viena, Londres, Nueva York y San Francisco-, el artículo pone de manifiesto que los sistemas que logran capturar valor en la ciudad consolidada lo hacen mediante reglas explícitas que vinculan directamente el incremento de aprovechamiento con obligaciones de retorno social, especialmente en materia de vivienda protegida.
Sobre esta base, se propone el modelo de Unidades de Aprovechamiento Social (UASO) como una regla geométrica, universal y proporcional que permite reorganizar el aprovechamiento urbanístico total de cada solar, preservando el derecho consolidado del propietario y vinculando cualquier incremento de aprovechamiento a la generación de su equivalente en vivienda protegida. El modelo se formula mediante una ecuación canónica de equilibrio social, independiente de la negociación discrecional y compatible con el sistema institucional español del Patrimonio Público de Suelo.
El trabajo concluye con un ejemplo práctico completo que demuestra la operatividad técnica, económica y jurídica del modelo UASO en suelo urbano consolidado, evidenciando su potencial como instrumento estructural para la política de vivienda en España.
This article addresses a structural gap in contemporary Spanish urban planning: the absence of a continuous and operational mechanism for capturing urban value generated within consolidated urban areas. While the existing legal framework has proven effective in value capture within largescale development and transformation processes, it lacks adequate tools to intervene in the existing city, where most urban value is currently produced.
Through a systematic analysis of the Spanish legal framework and a comparative examination of four international models-Vienna, London, New York, and San Francisco-the paper demonstrates that systems capable of capturing value in consolidated urban contexts rely on explicit rules linking increases in development rights to social return obligations, particularly in the provision of affordable housing.
On this basis, the article introduces the Social Development Units (UASO) model as a geometric, universal, and proportional rule that allows the reorganization of total development rights on a parcel-by-parcel basis. The model preserves the owner's consolidated rights while requiring any additional market-rate development to be balanced by its equivalent in protected housing. This mechanism is formalized through a canonical social equilibrium equation and is fully compatible with Spain's Public Land institutions.
The paper concludes with a comprehensive practical example demonstrating the technical, economic, and legal operability of the UASO model in consolidated urban land.
