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Vanesa Sánchez Ballesteros
Este trabajo examina, desde una perspectiva dogmática y procesal, la proliferación de cláusulas abusivas en los contratos de arrendamiento de habitación, una figura en expansión en los grandes núcleos urbanos y situada en una zona gris por la falta de regulación específica en la LAU. Se ofrece una tipología de prácticas frecuentes, penalizaciones por desistimiento, declaraciones de «improrrogabilidad», renuncias de fuero, accesos arbitrarios del arrendador y limitaciones desproporcionadas del uso y se valora su compatibilidad con la normativa vigente al respecto, la jurisprudencia del TJUE, Tribunal Supremo, Audiencias Provinciales y TEDH. El artículo defiende el deber de control judicial de oficio de estas cláusulas, incluso en procedimientos de desahucio y monitorio y propone reconducir como arrendamiento de vivienda habitual los contratos formalmente de temporada que cumplan esa función. El análisis se enmarca en el déficit estructural de vivienda y en los estándares internacionales de derechos humanos y formula propuestas de reforma: estatuto específico para el arrendamiento de habitación en la LAU, límites a garantías y penalizaciones y control administrativo ante vinculado al depósito de fianzas. Se concluye con la propuesta de la necesidad de garantizar el equilibrio contractual y la protección de la parte arrendataria vulnerable como exigencia del artículo 47 CE y del Derecho de la Unión, así como la colaboración de propuestas complementarias, desde la tutela judicial reforzada y reforma legislativa.
This paper examines, from a doctrinal and procedural perspective, the proliferation of abusive clauses in room rental contracts, a contractual form that has expanded in large urban centers and remains in a grey area due to the lack of specific regulation in the Spanish Urban Leases Act (LAU). A typology of common practices is provided-penalties for early termination, declarations of «non-renewability,» waivers of jurisdiction, arbitrary landlord access, and disproportionate restrictions on use-assessing their compatibility with the applicable legislation and the case law of the CJEU, the Spanish Supreme Court, the Provincial Courts, and the ECtHR. The article argues for the duty of ex officio judicial review of such clauses, even in eviction and payment order proceedings, and proposes reclassifying contracts formally designated as temporary into habitual dwelling leases when they fulfill that function. The analysis situates the issue within the structural housing deficit and international human rights standards, and advances proposals for reform: a specific statutory regime for room rentals within the LAU, limits on guarantees and penalties, and ex ante administrative control linked to the deposit of security. The article concludes with the proposal to ensure contractual balance and the protection of the vulnerable tenant as a requirement of Article 47 of the Spanish Constitution and EU law, supported by complementary measures ranging from enhanced judicial scrutiny to legislative reform.
