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Pablo Chico de la Cámara
El Ministerio de Hacienda lleva décadas buscando vías de solución a la litigiosidad existente en relación con la valoración de los bienes inmuebles. Nótese que dicha cuestión tiene gran relevancia jurídico-tributaria por cuanto distintas manifestaciones de renta y patrimonio sujetos a tributos estatales, así como en otros tantos gravámenes municipales tienen referenciada su base imponible en función del valor catastral del inmueble (IBI, IIVTNU, tasas por ocupación del dominio público —v.gr. tasas de vados, sobre el tendido eléctrico—, y por prestación de servicios públicos —v.gr. tasas de residuos sólidos urbanos—). En un ejercicio de transparencia debemos congratularnos por el arduo e ingente trabajo realizado por la Dirección General del Catastro, pues hoy día puede consultarse a través de su sede electrónica la referencia catastral de cualquier inmueble mediante su dirección física, y una vez que se dispone de dicha “referencia catastral”, puede conocerse el “valor de referencia ”de un sinfín de bienes inmuebles, lo que resulta un acierto en aras de conocer cuál resulta a los “ojos” de la Administración tributaria su valor de “mercado”. Ahora bien, el interés plausible por parte de la Dirección General del Catastro de asignar universalmente un “valor de referencia” a bienes inmuebles y fincas rústicas no implica que dicha magnitud económica se ajuste en puridad a lo que sería su verdadero valor de mercado. El criterio tiene vocación de ser objetivo, pero no puede afirmarse que sea incontrovertible. Dicha “magnitud” se obtiene de una estimación objetiva del valor medio de mercado obtenido a través de la denominada “prueba por testigos” que resulta del precio acordado en distintas transacciones realizadas sobre bienes inmuebles “homogéneos” que es suministrado periódicamente por las notarías. En efecto, de acuerdo al art. 26.3 del TR. LCI, “los notarios y registradores de la propiedad remitirán telemáticamente al Catastro, dentro de los 20 primeros días de cada mes, información relativa a los documentos por ellos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario. En dicha información se consignará de forma separada la identidad de las personas que hayan incumplido la obligación de aportar la referencia catastral establecida en el artículo 40. Asimismo, remitirán la documentación complementaria incorporada en la escritura pública que sea de utilidad para el Catastro”. Así las cosas, la Disposición Final Tercera del TR. LCI establece que este centro directivo “determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuada. Es cierto que este término de comparación puede servir prima facie para considerarlo como un valor aproximado, pero entendemos que ha de prevalecer la prueba en contrario aportada por el administrado mediante la tasación pericial del inmueble en particular, si considerase que no se ajusta a Derecho dicha valoración “in genere”, o “sobre plano” mediante un procedimiento más garantista de comprobación de valores. Nótese que la valoración que resulta más fidedigna para obtener el valor de mercado de un bien inmueble es la que se realiza “in persona”, o “in situ”, y no la que se realiza de forma remota, por cuanto esta última desconoce con certeza el estado real de conservación de la finca en general , y de la vivienda objeto de gravamen en particular. En este orden de ideas, ya se pronunció el Tribunal Supremo en diversas Sentencias, entre otras, de 26 de noviembre de 2015 (ECLI:ES:TS:2015:5306), o de 21 de enero de 2021 ECLI:ES:TS:2021:110) en la que el Alto Tribunal manifestaba que “(...) debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico”. Precisamente el art. 160.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, apunta en este sentido cuando afirma que “en el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas”, aunque es cierto que la regulación abierta implementando el concepto jurídico indeterminado de “circunstancias relevantes” invita al empleo máximo discrecional por parte del funcionario de otros medios de “valoración” extramuros de la visita personal del técnico de la Administración para la tasación in situ del inmueble que resulta ciertamente más costosa. En efecto, resulta de gran interés dicha cuestión como venimos señalando, pues aunque actualmente el “valor de referencia” resulta directamente aplicable para determinar la base imponible de tributos patrimoniales extramuros del ámbito municipal, parece que razones de eficiencia invitan a que dicho “valor” pudiera trasladarse en un futuro a todos los tributos municipales que tengan vocación de determinar el valor catastral, con la garantía tal como establece el art. 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el RDL. 1/2024 (en adelante, TR. LCI), de que el valor catastral no supere en ningún caso el valor de mercado. La función capital que realiza la Dirección General del Catastro es subrayada precisamente por el legislador en el TR. LCI, que en su exposición de motivos pone en valor dicha labor por cuanto “la utilización múltiple de la información catastral no desvirtúa la naturaleza tributaria de la institución, sino que la preserva al servir aquélla como elemento de referencia para la gestión de diversas figuras tributarias de los tres niveles territoriales de la Hacienda pública y así lo ha reconocido expresamente el Tribunal Constitucional en su Sentencia 233/1999, de 16 de diciembre, en la que refleja que la organización del Catastro, justamente por tratarse de una institución común e indispensable para la gestión de alguno de los impuestos estatales más relevantes, es una competencia que ha de incardinarse, sin lugar a dudas, en la de Hacienda general del artículo 149.1.14 de la Constitución Española, correspondiendo, por tanto, de manera exclusiva al Estado”. Es por lo que dicha función capital atribuida a la Dirección General del Catastro debe ejercerse con responsabilidad y objetividad de acuerdo al art. 103.1 CE. Téngase presente que las Leyes anuales de Presupuestos podrían proceder a una actualización en función de la evolución de los precios medios de los inmuebles (ex arts. 68.4, 69.c), así como 107.2.a) TR.LRHL en relación con el IBI y el IIVTNU respectivamente). Sin embargo, la falta de aprobación de unos Presupuestos Generales del Estado (desde hace dos años)agudiza la problemática de la ausencia de adecuación del valor de dichos activos inmobiliarios a la evolución de los precios reales de mercado, lo que puede quedar ciertamente comprometida dicha loable labor de ajustar fidedignamente dicho valor catastral a la evolución al alza o a la baja de los precios de mercado de los bienes objeto de gravamen, con independencia dela previsión que establece el art. 28.3.a) TR. LCI en relación con la obligación de actualizar dichos valores catastrales de forma periódica al menos cada diez años.
Ahora bien, el Tribunal Supremo en la Sentencia de 23 de mayo de 2018(ECLI:ES:TS:2018:2186) ha recordado que el valor de “mercado” constituye un “concepto jurídico indeterminado” de imprecisos perfiles, por lo que “estamos en todo caso ante un valor que, al margen de su natural incertidumbre previa, sólo puede alcanzarse teniendo en cuéntalas circunstancias singulares de la operación económica o manifestación de capacidad contributiva que se somete a tributación, así como apreciando las características propias del bien sometido a valoración, irreductibles al empleo de tablas, coeficientes o estimaciones globales”.
